32 Haus Grund März 2018 RECHT STEUERN TE X T H au s G ru nd F O TO P ix ab ay ABZUGSFÄHIGKEIT SCHADENBESEITIGUNGS KOSTEN IN VERMIETETER EIGENTUMSWOHNUNG Der Bundesfinanzhof BFH hat in seinem Urteil vom 09 05 2017 Az IV R 6 16 eine für vermietende Eigentümer positive Ent scheidung getroffen Im zugrundeliegen den Fall hatte die Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung mangelfrei erwor ben Anschließend wurde die Wohnung jedoch von der Mieterin stark beschädigt Daraufhin beseitigte die Eigentümerin die von der Mieterin nicht gemeldeten Schäden nach Auszug der Mieterin In ih rer Einkommenssteuererklärung machte die Eigentümerin die Kosten in Höhe von rund 20 000 als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend Das Finanz amt erkannte dies nicht an Es meinte bei den Schadenbeseitigungskosten von etwa 20 000 handele es sich um anschaf fungsnahe Herstellungskosten Weil der zur Schadenbeseitigung aufgewendete Betrag von 20 000 15 der Anschaf fungskosten für das Immobilienobjekt überschritten habe könnte der aufgewen dete Betrag nur im Rahmen der Abset zung für Abnutzung AfA anteilig mit 2 über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden Der BFH sah dies anders Er entschied dass Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens welcher nach Anschaffung einer vermieteten Immo bilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht wurde sofort als Werbungskosten abziehbar seien Zwar gehörten zu den als Herstellungskosten der Absetzung für Abnutzung AfA unterliegenden Aufwendungen nach dem Gesetzeswortlaut 6 Abs 1 Nr 1a Satz 1 EstG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen welche im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenomme nen Instandsetzung und Modernisierung anfallen wie beispielsweise sogenannte Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereit schaft Selbst die Beseitigung verdeckter im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäu des jedoch bereits vorhandener Mängel oder die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegter aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte fällt hierunter Jedoch seien Kosten für die Instandset zungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens der im Zeitpunkt der Anschaf fung nicht vorhanden und auch nicht in dem oben genannten Sinne angelegt war sondern erst nachweislich zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verur sacht worden ist nicht den anschaffungs nahen Herstellungskosten zuzuordnen Folglich können solche Aufwendungen als sogenannter Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden Eine zu begrüßende realitätsnahe Entscheidung RÄUM UND STREUPFLICHT DES VERMIETERS ÖFFENTLICHE GEHWEGE AUSSERHALB DER GRUNDSTÜCKSGRENZE Mit Urteil vom 21 02 2008 Az VIII ZR 255 16 hat der Bundesgerichtshof BGH entschieden dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer dem die Ge meinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum und Streupflicht übertragen hat regelmäßig nicht verpflichtet ist auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen Im entschiedenen Fall war die Beklagte die Eigentümerin eines Anwesens in der Innenstadt von München In diesem Haus war eine Wohnung an die frühere Lebens gefährtin und jetzige Ehefrau des Klägers vermietet Unstreitig war dass die Räum und Streupflicht für den Gehweg vor dem Grundstück der Beklagten grundsätzlich bei der Stadt München liegt Der Kläger stürzte am 17 01 2010 gegen 9 10 Uhr als er das Wohnhaus verließ Der Sturz erfolgte auf einem schmalen von der Stadt München nicht geräumten Haus Grund berät Aktuelle Urteile und Informationen Streifen des öffentlichen Gehwegs im Be reich des Grundstückseingangs vor dem Anwesen der beklagten Eigentümerin Der Kläger zog sich Frakturverletzungen am rechten Knöchel zu Die Stadt hat te den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut wenn auch nicht auf der ganzen Breite und auch nicht direkt bis zum an den Gehweg angrenzenden Wohnanwe sens der Beklagten Auch die beklagte Eigentümerin hatte keine Schneeräum arbeiten auf dem Gehweg der Stadt vorgenommen Der Mieter verklagte die Vermieterin auf Schadensersatz in Höhe von 4 293 20 sowie auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos Letztinstanzlich entschied der Bundes gerichtshof dass die Vermieterin nicht schadensersatzpflichtig war weil der Kläger nicht auf dem Grundstück der Ver mieterin sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt war Die dem Vermieter gegenüber seinen Mietern obliegende vertragliche Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich nach der zutreffenden Auffassung des Bundesgerichtshofes jedoch regelmäßig nur auf den Bereich des Vermietergrundstücks Das Gleiche gilt für die allgemeine deliktische Ver kehrssicherungspflicht des Grundstücks eigentümers wenn die Gemeinde die Räum und Streupflicht für den öffentli chen Gehweg nicht auf den Grundstücks eigentümer übertragen hat Eine Ausweitung der betreffenden Ver kehrssicherungspflicht über die Mietsa che bzw über das Vermietergrundstück hinaus kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht in Betracht allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstän de die im Streitfalle aber nicht gegeben waren Der klagende Mieter musste deshalb mit der gebotenen Vorsicht den schma len aber nicht geräumten Streifen des Gehwegs überqueren um zum Privat grundstück der beklagten Vermieterin zu gelangen BAU UND WERKVERTRAGSRECHT NEUE REGELUNGEN SEIT 01 01 2018 Die Regelungen des neuen Bau und Werkvertragsrechts sind ab 01 01 2018 in Kraft getreten Neben dem Werkver tragsrecht Kapitel 1 sieht das Bürgerliche

Vorschau Haus und Grund 03_2018 Seite 32
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