21 Haus GrundJanuar 2020 RECHT STEUERN TE X T H au s G ru nd Hinweis der Geschäftsstelle Stellen Sie Ihrem Mieter Willenserklärungen wie Zu stimmung zur Mieterhöhung oder auch Kündigungen möglichst nicht per Ein schreiben sondern mit Zeugen oder Boten zu Der Zeuge oder Bote sollte auch bestä tigen können dass das entsprechende Schriftstück in den Briefumschlag gelegt wurde bevor der Einwurf in den Mieter briefkasten erfolgt Steht Ihnen diese Mög lichkeit nicht zur Verfügung etwa weil Sie weit entfernt wohnen so können Sie wich tige Erklärungen auch durch den zustän digen Gerichtsvollzieher zustellen lassen Die Zustellung durch den Gerichtsvollzie her ist ein sicherer Beweis für die Zustel lung eines Schreibens und dessen Inhalts Vor der Beauftragung sollten Sie sich aber mit dem zuständigen Gerichtsvollzieher in Verbindung setzen und diesen fragen ob er die Zustellung zeitnah vornehmen kann damit die Fristen gewahrt werden MIETERHÖHUNG REGELN FÜR FERNABSATZ GESCHÄFTE AUF MIET ERHÖHUNG ANWENDBAR In seinem Urteil vom 17 10 2018 AZ VIII ZR 94 17 hat sich der Bundesgerichtshof mit der Anwendbarkeit der Regeln des Fernabsatzes und des daraus folgenden Widerrufs im Hinblick auf Mieterhö hungsschreiben und Zustimmungsschrei ben des Mieters auseinandergesetzt Im entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter im März 2017 schriftlich per Post an den Mieter gewendet und diesen um Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten Der Mieter stimmte brieflich zu Allerdings widerrief der Mieter im Juni 2017 seine Zustimmung und meinte die Vereinbarung sei als Fernabsatzgeschäft zustande gekommen Daher stehe ihm ein Widerrufsrecht zu Der Vermieter meinte dagegen die Mieterhöhung sei mit einem individuell verfassten Schreiben geltend gemacht worden Der Bundesgerichts hof ist in seiner Entscheidung von einem wirksamen Zustimmungsverlangen des Vermieters ausgegangen welches nicht nach den Regeln des Fernabsatzes wider rufen werden konnte Und zwar auch dann nicht wenn Mieterhöhungsschreiben und Zustimmungsschreiben des Mieters per Post also als Fernkommunikation über mittelt wurden Das Gericht führte aus dass 312 Abs 4 BGB zwar ein Widerrufsrecht für Woh nungsmietverträge vorsehe wenn diese außerhalb von Geschäftsräumen 312 b BGB und im Fernabsatz 312 c BGB ge schlossen wurden Bei den Regeln über die Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem handele es sich jedoch im Verhältnis dazu um spezielleres Recht das den 312 b BGB und 312 c BGB vorgehe Dazu trete dass sich der Mieter nicht in der vom Gesetzge ber für die Anwendung von Widerrufsre geln im Fernabsatzrecht typisch angenom menen Drucksituationen befinde wenn er ein schriftliches Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung erhalte Denn der Mie ter könne sich zwei Monate lang überle gen ob er dem Verlangen des Vermieters zustimme oder nicht Und auch die in 558 a Abs 1 BGB vorgesehene Textform ver pflichte den Vermieter zur Verwendung ei nes Fernkommunikationsmittels Das For merfordernis solle den Mieter zusätzlich aus Schutzgründen in die Lage versetzen dass er über die anstehende Erhöhung un terrichtet wird und dass er die dafür ange führten Erläuterungen und Berechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann Insgesamt könne der Mieter deshalb seinen rechtsgeschäftlichen Willen also die Zustimmungserteilung oder Zustim mungsversagung außerhalb einer Druck und Überrumpelungssituation bilden Das Widerrufsrecht innerhalb des Fernab satzgeschäfts rechtfertige sich jedoch zur Vermeidung von Druck und Überrum pelungssituationen Dieser Schutz sei für den Mieter aber bei einer angemessenen Überlegungszeit nicht erforderlich Denn bereits innerhalb des Mieterhöhungsver fahrens im Vergleichsmietensystem sei der Mieter ausreichend vor der Gefahr übereilten Handelns vor der das Fern absatzrecht bewahren wolle geschützt Denn der Vermieter müsse sein Mieter höhungsverlangen unter Angabe des ver wendeten Begründungsmittels begrün den berechnen und erläutern so dass der Mieter in vollem Umfang informiert werde und sich seine Reaktion auf das Verlangen ausreichend lange überlegen könne VERMIETER VOR GERICHT MIETER BEKOMMEN IMMER RECHT STIMMT NICHT Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 26 11 2019 Vor Gericht haben wir ja doch keine Chance diese resignierte Aussage ver zweifelter Vermieter hören die Juristen in der Vereinsgeschäftsstelle immer wieder Sicherlich haben Vermieter es vor Ge richt nicht immer leicht Aber die Flinte vorzeitig ins Korn werfen sollten sie auf keinen Fall wie das nachfolgende Ur teil des Amtsgerichts Braunschweig vom 26 11 2019 Az 117 C 2726 19 zeigt Sogar im einstweiligen Verfügungsver fahren verurteilte das Gericht einen bruta Wir setzen Ihr Haus für Sie in Szene www wolter de BS Petritorwall 6 0531 244770 jo wolter de ANZEIGENSCHLUSS für die Februar Ausgabe 27 Januar 2020

Vorschau Haus und Grund 01/2020 Seite 21
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